Ingatlan értékesítés áfa szabályai - áfa alanyok

Az adószám kilencedik számjegye az „áfa-kód”(xxxxxxxx-x-xx).

A termékértékesítést, szolgáltatásnyújtást végző illetve a terméket beszerző, szolgáltatást nyújtó adóalany lehet:

- alanyi adómentes adóalany: „áfa-kódja” 1-es,

- kizárólag adólevonási joggal nem járó adómentes tevékenységet végző adóalany (az áfa törvény 85-86. §-ai szerinti tevékenységek tartoznak ide): „áfa-kódja” szintén 1-es,

- általános szabályok szerinti adózó adóalany: „áfa-kódja” 2-es,

- az egyszerűsített vállalkozói adózás alá tartozó (evás) adóalany: „áfa-kódja” 3-as,

- a 4-es és 5-ös „áfa-kód” a csoportos adóalanyiságot választó adóalanyokra utal (jelen cikk nem tér ki a csoportos adóalanyisággal kapcsolatos szabályokra).

a) Főszabály

Az ingatlan értékesítése főszabályként az áfa törvény 86. § (1) bekezdés j)-k) pontjai értelmében mentes az adó alól.

A j) pont alapján főszabályként mentes az adó alól a beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet értékesítése (továbbiakban régi ingatlan), kivéve annak a beépített ingatlannak (ingatlanrésznek) az értékesítése, amelynek első rendeltetésszerű használatba vétele még nem történt meg, vagy első rendeltetésszerű használatba vétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedése és az értékesítés között még nem telt el 2 év (a kivételek a továbbiakban: beépítés alatt álló, illetve beépített új ingatlan).

Ez alapján a beépített ingatlanok köréből a beépítés alatt álló és a beépített új ingatlan értékesítése kötelezően adóköteles, a régi ingatlan értékesítése pedig adómentes.

A k) pont alapján főszabályként mentes az adó alól a beépítetlen ingatlan (ingatlanrész) értékesítése, kivéve az építési telek (telekrész) értékesítését.

Ez alapján az építési telek értékesítése kötelezően adóköteles, az építési teleknek nem minősülő beépítetlen ingatlan értékesítése pedig adómentes.

Összefoglalva a főszabályt:

-         a beépített ingatlanok köréből a beépítés alatt álló ingatlan, a beépített új ingatlan és az építési telek értékesítése kötelezően adóköteles,

-    a régi ingatlan illetve az építési teleknek nem minősülő beépítetlen ingatlan értékesítése mentes az adó alól.

b) Adókötelessé tétel

Az eladónak lehetősége van a főszabály szerint adómentes ingatlan értékesítését adókötelessé tenni az áfa törvény 88. § (1) bekezdés a) pontja alapján.

Tehát az ingatlant értékesítő adóalany a régi ingatlan értékesítése illetve az építési teleknek nem minősülő beépítetlen ingatlan értékesítése tekintetében a főszabály szerinti adómentesség helyett adókötelezettséget választhat.

Ebben az esetben az adó alapjára az áfa törvény 82. § (1) bekezdés szerinti 25 %-os adómérték alkalmazandó [áfa törvény 88. § (2) bekezdés].

Amennyiben a 86. § (1) bekezdés j) és k) pont alá tartozó régi ingatlanok és építési teleknek nem minősülő beépítetlen ingatlanok értékesítésére adókötelezettséget választ az adóalany, akkor az adó megfizetésénél figyelemmel kell lennie az áfa törvény 142. §-ában foglaltakra is. Ezen paragrafus (1) bekezdés e) pontjában foglaltak szerint ugyanis – figyelemmel ugyanezen paragrafus (3) bekezdésében foglalt feltételekre is – az adó megfizetésére nem az értékesítő, hanem a termék, vagyis az ingatlan beszerzője lesz az adó fizetésre kötelezett (fordított adózás).

Az áfa törvény 142. § (3) bekezdésében foglalt alábbi feltételeknek együttesen kell fennállniuk:

-         az ügylet teljesítésében érintett felek mindegyike belföldön nyilvántartásba vett adóalany legyen, és

-          egyikének sincs olyan, az áfa törvényben szabályozott jogállása, amelynek alapján tőle adó fizetése ne lenne követelhető.

Tehát amennyiben az adóalany a régi ingatlan illetve az építési teleknek nem minősülő beépítetlen ingatlan értékesítése esetében adókötelezettséget választott és a 142. § (3) bekezdésében foglalt feltételek is teljesülnek, úgy az ingatlan értékesítésről a fordított adózás szabályai szerint kell kiállítania a számlát az áfa törvény 142. § (1) bekezdés e) pontja szerint.

Az adóalany által kiállított számlán egyértelmű utalásnak kell lennie arra, hogy az ingatlan értékesítése után az ingatlan megvásárlója az adófizetésre kötelezett [áfa törvény 169. § kb) pont].

Az ingatlanértékesítés adókötelessé tételéről az adózó az állami adó-és vámhatósághoz tett előzetes bejelentés alapján dönthet. A bejelentést fő szabály szerint december hónapban (december 31-ig) lehet megtenni [az adózás rendjéről szóló 2003. évi XCII. törvény (továbbiakban: Art.) 22. § (2) bekezdés]. Az adóalany a választástól a választása évét követő ötödik naptári év végéig nem térhet el [áfa törvény 88. § (5) bekezdés]. Ez azt jelenti, hogy ha az adózó 2011. évtől adókötelessé kívánta tenni az ingatlanok értékesítését, úgy 2010. december 31-ig be kellett jelentenie ezt a tényt. Amennyiben megtörtént a bejelentés, a választástól 2015. december 31-ig nem térhet el.

Amennyiben az ingatlanok értékesítése még nem szerepel az adóalany tevékenységei között, akkor van lehetősége arra, hogy az új tevékenységi kör bejelentésével egyidejűleg év közben nyilatkozzon az adókötelessé tétel választásáról [Art. 22. § (1) bekezdés b) pont].

Az adókötelessé tétellel kapcsolatban fontos szabály, hogy lehetőség van arra, hogy az adózó kizárólag az egyéb ingatlanok értékesítése tekintetében válasszon adókötelezettséget, és ezzel együtt a lakóingatlanok értékesítését adómentes körben hagyja. Ennek fordított változata azonban nem működik, tehát arra nincs lehetőség, hogy csak a lakóingatlanok vonatkozásában válassza az adókötelessé tételt [áfa törvény 88. § (4) bekezdés].

c) Adókötelessé tétel, de az áfa törvény 142. § (3) bekezdésében foglalt feltétek nem teljesülnek

Abban az esetben, ha az adóalany a főszabály szerint adómentesnek minősülő értékesítése tekintetében adókötelezettséget választott, de a 142. § (3) bekezdésében foglalt feltétek nem teljesülnek, akkor nem alkalmazható a fordított adózás szabálya. A fordított adózás szabályai csak akkor érvényesülhetnek, ha olyan belföldi adóalanyok az ügylet szereplői, akiktől az adó fizetés is követelhető. Az alanyi adómentes státuszban lévő vagy kizárólag mezőgazdasági tevékenységet folytató különleges jogállású adóalany illetve a magánszemélynek a jogállása kizárja, hogy tőle az adófizetés követelhető legyen. Ebben az esetben az ingatlan értékesítőnek  az egyenes adózás szabályi szerint az áfa törvény 82. § (1) bekezdés  szerinti  25 %-os áfával kell kiállítania a számlát.

Fontos említést tenni ennél a pontnál arról, hogy az alanyi mentes adóalanynak és az áfa törvény 85-86. §-ai szerinti adómentes tevékenységet végző adóalanynak is 1-es az „áfakódja”.

Azonban, ha az adózó a 85-86. §-ai szerinti adómentes tevékenységet végez, akkor az ő jogállása nem zárja ki, hogy tőle adó fizetése ne lenne követelhető. A mentesség csak az adott tevékenységre vonatkozik, minden más tevékenységgel kapcsolatban adófizetési kötelezettség terheli. Így feléje az ingatlan értékesítésről a fordított adózás szabályai szerint kell kiállítani a számlát az áfa törvény 142. § (1) bekezdés e) pontja szerint.

Az adóalany által kiállított számlán egyértelmű utalásnak kell lennie arra, hogy az ingatlan értékesítése után az ingatlan megvásárlója az adófizetésre kötelezett [áfa törvény 169. § kb) pont].

Az áfa törvény 142. § (5) bekezdése szerint az érintettség valószínűsítése mellett az ügylet teljesítésében érintett bármelyik fél kérheti

- a többi érintett féltől, hogy nyilatkozzon,

- az állami adóhatóságtól pedig, hogy tájékoztassa

a (3) bekezdésben említett feltételek teljesüléséről, illetőleg arról is, hogy az (1) bekezdés e) pontjában meghatározott esetben az értékesítő adóalany éle-e, és ha igen, milyen terjedelemben élt ott említett választási jogával.

Az állami adóhatóság (5) bekezdésben említett tájékoztatási kötelezettségének köteles haladéktalanul eleget tenni. Az írásos megkeresésre adott adóhatósági választ az ellenkező bizonyításáig valósnak kell tekinteni [áfa törvény 142. § (6) bekezdés].

d) Eva adóalany

Az áfa törvény 142. § (4) bekezdése értelmében az eva-alanyok – kizárólag az e paragrafus szerinti fordított adózás szempontjából – áfa-alanynak minősülnek, mind értékesítőként, mind beszerzőként. Így amennyiben eva-alany ingatlant értékesít a 142. § (3) bekezdésében meghatározott beszerző részére, akivel szemben a fordított adózás alkalmazandó, úgy nem háríthat át áfát az ügylet során [az egyszerűsített vállalkozói adóról szóló 2002. évi XLIII. törvény (továbbiakban: Eva törvény) 13. § (4) bekezdés].

Az ingatlan értékesítésről a fordított adózás szabályai szerint kell kiállítania a számlát az áfa törvény 142. § (1) bekezdés e) pontja szerint.

Az eva-alany által kiállított számlán egyértelmű utalásnak kell lennie arra, hogy az ingatlan értékesítése után az ingatlan megvásárlója az adófizetésre kötelezett [áfa törvény 169. § kb) pont].

Tekintettel arra, hogy az eva-alany egyebekben nem alanya az áfának, nem illeti meg az adózás választásának joga az ingatlan értékesítések esetében, így amennyiben eva-alany olyan ingatlant értékesít, melyre egyébként adófizetési kötelezettséget lehetne választani az adómentesség helyett (régi ingatlan illetve az építési teleknek nem minősülő beépítetlen ingatlan), az ingatlan értékesítése adómentes, és nem kell azzal kapcsolatban fordítottan adózni. Tehát eva-alany esetében a beépítés alatt álló ingatlan, a beépített új ingatlan és az építési telek értékesítése kötelezően adóköteles, egyéb ingatlan értékesítése pedig adómentes.

Amennyiben eva-alanyként vásárol fordított adózással érintett ingatlant az adózó, akkor az áfát az Eva-törvény 16. § (2) bekezdés d) pontja értelmében az adóévre vonatkozó eva-bevallásában köteles megállapítani és a bevallás benyújtására előírt határidőig megfizetni.

e) Alanyi mentes és a mezőgazdasági tevékenységet folytató adóalany ingatlan értékesítése

Az alanyi adómentes adóalany az áfa törvény 187. § (2) bekezdés a) pontjában foglaltak alapján az alanyi adómentesség időszakában alanyi adómentes minőségben adófizetésre nem kötelezett.

Az áfa törvény 197. §-a alapján mezőgazdasági tevékenységet folytató adóalany az áfa törvény 199. § (1) bekezdés a) pontjában foglaltak alapján e tevékenysége körében adófizetésre nem kötelezett.

A fentiek azt jelentik, hogy amennyiben az alanyi adómentes adóalany illetve a mezőgazdasági tevékenységet végző adóalany ingatlant értékesít – legyen az akár beépítés alatt álló ingatlan, beépített új ingatlan, építési telek, régi ingatlan illetve az építési teleknek nem minősülő beépítetlen ingatlan –, úgy azt áfa nélkül teszi.

A számla az áfa törvény 169. § ka) pontja alapján úgy kerül kiállításra, hogy jogszabályi hivatkozás vagy bármely más, de egyértelmű utalás szerepel rajta, arról, hogy a termék (ingatlan) értékesítése mentes az adó alól.

(Forrás:www.onadozo.hu)